站在宏观的视角，区域内物流仓储设施布局的体量与规模，无疑是衡量产业效能、经济与社会等综合效益的重要依据之一。

在这其中，货物商品的储存与流转需求是否旺盛？每日每时甚至每秒，谁在进港出港？对应之下，背后设施的建筑规模、形式，投资力度以及相应的配套服务怎样求变？都是寻得宏观问题阶段性答案，需要进一步作出的提问。

深入到物流园区、高标仓、冷库场景，或许能摸清一些关于区域、产业、市场以及呈现出的相应结构性变化。普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“以进出口贸易来说，如今占进出口贸易量主要的已不是传统的鞋服加工类产品、玩具或者小家电。我们看到‘出口新三样’是新能源汽车、锂电池、太阳能光伏板，在目前出口类别里占比较高，出口商品的货值和利润也更高了。”在赵明琪口中，这些经济结构性的变化带来了新的市场机遇。

物流地产呈现出强大的抗周期能力，市场态势层面，不乏京东物流、顺丰等巨头躬身入局。赵明琪则认为，“企业选择自建基地是可以理解的，也是基于其业务运营和经营稳定性的一种选择。而且，他们选择布局自有基地的同时，也与普洛斯这样的第三方企业保持非常长期的、有体量的、健康的合作关系。”

稀缺性造就“抗周期性”

生鲜品类的爆发，让冷库需求骤增，而事实上，整个物流仓储设施的火热与长期性，一定程度上都源于这种“供不应求”。特别是位处重要区域节点，智能设备林立的高标仓，更是稀缺资源。

今年6月，中金普洛斯REIT完成了首次扩募工作。记者注意到，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。其也是首批完成扩募的基础设施公募REITs之一。

扩募的背后，是普洛斯整体稳定的增长。最新财报显示，二季度，普洛斯中国物流和产业基础设施新开工面积超100万平方米，同比增长246%；新交付项目面积超60万平方米，同比增长54%。

此外，今年上半年，普洛斯中国营收达6.4亿美元，同比增长6.5%。截至2023年6月30日止，普洛斯中国财务净杠杆率维持在24.8%，流动性充裕。

2月上市的嘉实京东仓储基础设施REIT也在中期报告中指出，截至2023年6月30日，京东仓储REIT持有的基础设施项目合计收入为4995万元，净利润1670万元，可供分配金额3544万元。其位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市的三个项目截至6月30日出租率均为100%。

顺丰房托中期业绩也显示，上半年顺丰房托收益为2.236亿港元，同比增长13.2%；物业收入净额1.807亿港元，同比增长11.8%；可供分派收入1.171亿港元，同比增长7.1%。

相对稳定的出租率和相对稳健的增长，体现出了高标物流仓储设施的抗周期性，特别是疫情后经济回暖，跨境、生鲜、新能源等新经济趋势又增长显著，一定程度上进一步带动了本就“供不应求”的高标物流仓储市场。

经济结构性调整在即 仓储物流新变化悄然而至

一些新变化正悄然降临。

普洛斯中国财报显示，在客户服务方面，今年二季度签订租约达1900个，新签租约面积达680万平方米，同比增长21%，尤其是食品冷链、跨境电商、新能源等行业需求旺盛。

赵明琪告诉《每日经济新闻》记者，目前经济结构正在发生一系列变化。以进出口贸易来说，如今占进出口贸易量主要部分的，已不再是传统的鞋服加工类产品、玩具或者小家电的制造和出口。出口的新三样是新能源汽车、锂电池、太阳能光伏板，在目前出口类别里占比较高。

“不难发现，出口商品的货值和利润也更高了。对于仓储物流企业而言，这无疑是一个结构性变化，带来的新的市场机遇。”赵明琪进一步解释。

记者注意到，近期国能普洛斯绿色能源投资平台完成设立，预计资本金规模约40亿元，投资人包括国家绿色发展基金以及国家能源集团旗下绿色低碳基金。这是普洛斯与国内投资机构合作设立的首个包含风、光、储能等多种新能源基础设施的投资平台，预计总投资规模近200亿元，

除新能源行业外，赵明琪还向记者表示，跨境电商、生鲜冷链及数字化转型也正成为物流仓储运营新的增长引擎。

华南是跨境电商最主要的集货地之一，基本上每家企业都在华南做比较大规模的布局。据记者线下走访普洛斯华南区域部分物流园区观察，电商零售客户占据了普洛斯华南区域的半壁江山，既包括传统电商客户，也同时涵盖跨境电商、冷链（食品及医药）、生活时尚等业务主体。

“还有一个是，现如今，大家习惯了在线上买生鲜，所以像生鲜冷链、预制菜、到家服务和‘最后一公里’的供应链，也是我们看到的新增长机会。”赵明琪进一步透露。

此外，数字化转型，自动化及硬科技的投入也成为大趋势。如，现下许多时尚奢侈品品牌都开了线上店，时尚消费品类从线下向线上转移的趋势非常明显，意味着品牌对后台物流的组织过程、仓库内分拣的业务量也开始发生了变化。

“原来只需要整箱出货，现在变成一个又一个小包裹出货，对于仓库内的作业要求、系统化的支持、自动化分拣设备的要求都在提升。转型的过程中，新需求也在产生和增加。”赵明琪解释。

区域选择、业务方向多交叉 如何共享市场红利？

在线下走访时记者发现，普洛斯华南区域还有一个较大的优势是汽车产业。普洛斯华南相关业务负责人告诉记者，普洛斯整个华南区服务汽车及零配件客户的面积将近25万平米，占当地租赁面积的15%。

某全球知名汽车品牌在中国有三个进口基地，其中位于华南的进口基地就选在普洛斯的园区。“这也就意味着你看路上跑的该品牌车，四台里可能有一台就是从我们园区里开出去的。”普洛斯华南业务负责人介绍。

区域定位和产业的变化是明确的，市场上的玩家共同享有对应出现的红利，但同时也难免涉及业务上的交叉。

财报中，京东产发就表示，目前服务的行业已涵盖汽车、新能源、冷链医药、快递快运以及零售消费品等。而借助专有的项目管理平台及智能管理中心等数字化工具，为TikTok、SHEIN、理想汽车、东风汽车等行业头部客户提供服务。

而在重点区域的选定上，华南区域、粤港澳大湾区不仅是普洛斯未来关注的重点，也是顺丰的。在此前的财报业绩说明货上，顺丰房托行政总裁兼执行董事翟廸强就曾透露，顺丰房托将更加专注大湾区和成渝地区，依托顺丰现有业务优势，去寻找新的投资目标。

对此，赵明琪告诉记者，部分电商物流企业加大对于物流基础设施的投资，很大程度还是基于他们自身运营的需要。在很多发达的一线城市，普洛斯园区的出租率都是非常高的，很难只满足某一家客户的需要。

因此，她认为，在这种情况下，这些企业选择自建基地是可以理解的，也是为了他们的运营和经营稳定性的选择。但在一些区位，如果类似普洛斯这样的第三方更有优势的话，他们也会选择第三方。也就是说，其在布局自有基地的同时，同时会与普洛斯保持非常长期的、有体量的、健康的合作。