物流地产转型升级：绿色认证、绿色溢价与绿色金融

2023年《政府工作报告》指出，要推动发展方式绿色转型，加快建设新型能源体系，推动经济社会发展绿色化、低碳化，是实现高质量发展的关键环节。其中，房地产和建筑行业作为能源消耗的重要部门，将是中国绿色转型发展的重要一环。本文将从绿色认证、绿色溢价和绿色金融等方面，对物流地产的绿色发展进程进行梳理和讨论。

　　绿色物流发展前景广阔

　　国际能源署和联合国环境规划署发布的《全球建筑建造业现状报告》显示，建筑行业碳排放量占全球碳排放总量高达39%，未来绿色改造和节能减排空间显著。但是，尽管近年来相关投资大幅增加，全球范围内建筑能源强度也有所降低，建筑行业的总能耗和二氧化碳排放量却超过了疫情前水平。2021年，建筑能源需求同比增长约4%，创下10年以来的最大增幅；建筑运营的二氧化碳排放总量达到历史新高的100亿吨，同比增长约5%，比上一个峰值（2019年）高出2%。可以说，建筑行业并未走在2050年实现脱碳的轨道上，其实际表现与脱碳途径之间的差距反倒扩大，环境、社会和公司治理（ESG）发展备受关注。

　　在房地产行业中，办公及商业建筑是ESG领域的先行者，不论是在绿色认证还是实践落地方面都有不俗的表现。在物流地产领域，探索绿色转型、挂牌绿色认证在近年也开始受到广泛关注。目前全国共有物流相关法人单位40万家左右，从业人员超过5000万人。不少物流企业积极践行ESG原则和绿色、低碳、环保理念，尤其注重仓储设施的节能减排，将屋顶光伏、电力存储、水循环系统等实际运用于仓储地产的建设和运营中。

　　伴随着市场规模的不断扩张，我国交通运输和仓储的需求不断上升；与此同时，在各相关部门、全行业共同努力下，我国社会物流成本水平稳步下降。2022年社会物流总费用同比增长4.4%至17.8万亿元，社会物流总费用与国内生产总值（GDP）的比率为14.7%，较2012年下降3.3个百分点。

　　但是，与发达经济体6%至8%的比率、东南亚发展中国家10%左右的比率相比，我国现阶段物流总费用占GDP比重依然偏高。可见，我国物流地产降本增效空间较大，绿色物流前景广阔，物流仓储业有望成为推动实现低碳经济的重要行业之一。

　　随着相关政策的出台，企业积极践行绿色、低碳、环保理念，能够实现降本增效、便利企业融资、助力企业发展。据仲量联行研究部统计，截至目前，全国已有300多个物流园区荣获不同类型的绿色认证，但仅占全国物流地产总量的3.9%。

　　绿色转型成为可持续发展的必由之路

　　对于物流地产持有方而言，绿色转型已成为可持续发展的必由之路、成为确保未来长期收益的前期投资。这虽然在短期内增加了建筑和运营成本的增加，但也会让企业和项目在融资、合规、企业声誉与品牌形象等方面受益，并在中长期带来成本优化的持续效益和经营性收入的稳步增长。

　　从过去几年的实践看，一系列绿色金融和投资政策的出台，吸引了更多增量资金流入。丰富的融资渠道和金融产品的支持，极大地推动工业仓储项目提升市场竞争力、顺利践行绿色转型。

　　从风险角度而言，绿色资产标的的折现率相对较低，从而能增加投资方退出时的资产回报率。与标准仓储项目相比，绿色资产标的明显更具优势、吸引力和竞争力，能够切实降低融资成本、享受更为多元的融资手段和融资渠道。绿色仓储的开发建设和运营，能够很大程度上帮助企业获得更优惠的融资或优先融资资格。

　　虽然目前市场上尚未有绿色的高标仓资产证券化产品，但从最近发行的碳中和证券化产品看，融资票面利率低60个基点。据中指研究院统计，2021年，房地产企业共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长一倍，市场规模急剧扩大。绿色债券指募集资金专门用于支持符合规定条件的绿色产业、绿色项目或绿色经济活动，依照法定程序发行并按约定还本付息的有价证券。除此之外，其他金融产品也正在开通“绿色通道”。房地产信托投资基金（REITs）对绿色物流资产的推动更为显著。例如，中金普洛斯REITs通过利用底层资产项目的ESG表现提高声誉定价和增值潜力，从而在公开募资时实现金融价值扩大化。

　　与此同时，各国金融监管机构对上市公司ESG信息披露的要求在不断提升，头部物流集团因此加强在环境、社会及管治方面实施系统化运营战略。在具体实践过程中，节能设施、数字化园区管理等投入仍然较高。但是，头部集团往往更看重远期收益，未雨绸缪地做好相应建设有助于满足未来政策要求与终端需求，并使企业在步入ESG信息强制性披露、碳排政策由激励转向约束的时代时，更具适应性。

　　我们预计，绿色物流项目在未来将更具市场竞争力。新能源、新材料等绿色、低碳、环保技术的应用，将使入驻园区的租户在节省成本的同时增强企业声誉、履行社会责任、提升企业可持续发展能力。在促进企业建立良好的内部治理和风险管理体系、确保合法合规与稳健经营的同时，优质的绿色仓储物流项目也将因此更具租金溢价与资产增值潜力。

　　绿色认证、绿色溢价和绿色评估空间巨大

　　绿色、低碳、环保是物流地产顺应时代发展、完成转型升级的“必修课”。尽管绿色建筑认证在中国物流领域仍处于发展初期，但市场中申报绿色认证的项目数量已呈大幅增长态势，绿色认证体系在净零碳方面也开始持续演进成熟，有望助力物流地产市场整体实现绿色、低碳、环保的高质量发展目标。对于物流项目持有方来说，一方面，有效的绿色改造和节能减排也将保障企业降低日益增长的碳配额购买成本，更是有望带来显著的正向收益；另一方面，不少上市公司为了满足各国ESG信息披露的相关要求，在物流地产项目的租赁、购买等决策过程中也更为关注绿色建筑、ESG等相关指标，倒逼相关物流地产项目加速绿色转型。我们预计，未来拥有高级别绿色认证的项目将更具市场竞争力，并获得可观的“绿色溢价”。

　　（一）物流资产绿色认证数量井喷式增长

　　为量化评估物流地产市场绿色转型现状，仲量联行调研了全国已获各类机构认证的全部绿色仓物流储项目。调研发现，全国已获绿色认证的物流仓储项目超过350个，覆盖90多个城市，呈现多点发展态势（见图1）。即使是上海和天津这两个获得美国绿色建筑委员会能源与环境设计先锋（LEED）绿色建筑认证的物流项目最多的城市，其项目总数也仅占全国总量的12%。与仲量联行统计的全国物流地产总项目数量相比，获得绿色认证的项目仅占3.9%，未来提升空间巨大。2017年全国认证数量开始显著增长，增速逐年加快，2022年呈现井喷态势。外资开发商更加重视ESG理念，目前全国84.3%的LEED绿色建筑认证物流项目为外资持有（见图2）。

　　（二）租金“绿色溢价”长期大有可为

　　根据仲量联行研究部的统计，已获绿色认证的物流项目租金较周边市场平均租金高出6.1%。其中，一、二线城市项目的平均溢价更为显著，达到5%至7%；而下沉城市的溢价低于2%。从具体城市的表现来看，天津获得绿色认证的物流项目溢价高达12%；北京、廊坊和宁波的物流项目绿色溢价可以达到9%左右。我们此前发布的《可持续发展的价值》报告发现，中国一线城市甲级办公楼市场的租金绿色溢价区间在2%至10%，其中最高级别绿色认证（例如LEED金级、铂金级）的资产溢价表现更为突出（见图3）。

　　对比办公楼市场，物流地产项目的绿色溢价也相当可观。但我们认为，这更多的是由于获批绿色认证的项目多为周边市场和同类物业中条件最优质的标杆项目，并多由成熟开发商持有运营，租金表现在多种有利因素加持下本就优于市场均值。若控制这些有利因素，将获得绿色认证的项目与区位相近、品质相等、条件相似但未获绿色认证的优质项目对比，则租金差距并不显著。

　　从需求方的角度来说，仓储物流项目是否具备绿色认证，目前尚未成为租户的主要考量因素。虽然一部分物流项目配备了可再生能源设施，有望帮助租户降低部分成本支出，但租户企业并未形成为此支付租金溢价的普遍习惯。

　　截至2023年，全国物流地产获铂金级认证的项目数量仅有8个。绿色认证的短期经济效益尚不明显，大部分物流项目投入较大成本申报高级别绿色建筑认证的动力不足。但是，随着双碳政策严格落实、租户绿色租赁需求增强，绿色物流项目的租金溢价和市场表现将进一步提升，促使更多的资产持有方积极探索物流项目的绿色转型方案，形成正向传导、正向反馈、正向激励的良性循环。

　　（三）物流地产领域绿色建筑评估体系百花齐放

　　目前全球绿色建筑认证体系较多，能为物流地产项目提供认证的体系包括美国绿色委员会能源与环境设计先锋（LEED）体系、英国建筑研究院（BRE）的绿色建筑评估体系、国际金融公司（IFC）的“卓越设计以提高效率”（EDGE）绿色建筑标准、中国仓储与物流协会“绿色仓库认证”等。其他知名度较高的国际建筑业主与管理者协会（BOMA）和国际健康建筑研究所WELL等认证体系，目前主要集中在办公楼和零售等项目类型上，暂未向国内物流领域渗透。

　　调研发现，美国绿色建筑委员会建立的LEED认证体系的运用相对来说广泛，全国范围内采用认证的非自用高标物流园区达到了82个。此外，申请LEED认证的项目数量仍在逐年递增，部分项目在开工前更已完成绿色建筑规划并提出申请。仅在2023年第一季度，申请LEED认证的非自用高标项目数量就已超过30个，达到同期历史峰值。

　　LEED认证体系的主要竞争者是BRE体系和EDGE绿色建筑标准。2019年，中国绿色建筑协会与BRE合作提供“中英绿建双认证”。虽然目前该认证项目数量较少，但在近两年逐渐获得关注。普洛斯成都新津物流园在2023年4月份获得了BRE“杰出级”认证，成为中国市场首个该级别的物流项目。此外，由普洛斯、宇培联合中仓协共同建立的“绿色仓库认证”，目前也已完成275个三星物流项目的评估。

　　从绿色认证到“净零碳”认证实现双碳目标

　　当前全球绿色认证体系繁多，但评价标准基本都包括可持续建筑选址、水资源利用、能源利用、资源与材料利用、室内环境质量等几个主要方面。为符合评价标准、顺利完成认证，物流项目需要在园区规划、建设、管理、运营等角度全方位融入永续发展实践。

　　在能源相关方面，园区需要进行节能、新能源与可再生能源、储能的应用。目前国内的许多物流园区都引入了新能源充电桩、分布式光伏，分布式风力发电机组及储能设施，为园区提供大量可再生能源。在资源与材料利用方面，物流项目在运营中积极使用可再循环木制托盘和电动叉车等以节约资源。在水资源利用方面，部分物流项目也开始采用“海绵城市”设计和高效节水技术等。除此之外，智慧化物流园区系统等有助于减少人工成本的科技创新设计也为项目申请绿色认证赋能。

　　虽然以上实践对物流园区减碳、降低污染有一定推动作用，但并不代表完全做到了低碳运营。以LEED认证为例，通过分析已获认证项目的打分卡，我们发现项目获得40分以上即可拿到最低级别的认证（110分为满分）。因此认证级别较低的项目，更着重于在ESG理念中的S（社会责任）和G（公司治理）两方面得分。这些项目虽然获得了相关绿色认证，但实际上在E（环境保护）方面大多并未达成有效得分。

　　目前，获得绿色认证的楼宇建筑不一定碳足迹最低。这在全球各个国家的不同房地产领域均有体现。根据仲量联行2022年发布的报告《可持续发展的回归》中指出，以美国波士顿的房地产市场为例，楼宇挂牌LEED认证级别与其单位面积碳排放量之间并无显著相关性(见图4）。

　　为了实现碳中和目标，BRE、LEED等各类绿色建筑认证体系也在现有基础上进一步推出了“净零碳”认证（零碳、零能耗），已经获得初阶绿色认证的项目可以提出申请。2022年12月，联合利华合肥物流园获评LEED亚洲首个零碳、零能耗双认证，普洛斯东莞新沙物流园也获评BRE国内首个“卓越级”净零碳建筑认证。

　　绿色金融推动物流地产转型升级

　　在提前明确和充分契合境内外绿色项目的评估体系、评价目标、界定标准的基础上，以ESG评价体系为导向的绿色金融，可以助力符合条件的绿色物流项目提升融资优势、拓宽融资渠道、降低融资成本、试错成本与合规成本，使相关利益方更多地享受到绿色信贷、绿色债券等绿色金融的支持和随之而来的良好的投资回报，践行“绿色+建筑+科技”的绿色发展道路。而从更广的意义上说，绿色金融对物流地产转型的推动和助力作用，恰恰反映了绿色金融对具体产业的绿色转型、“双碳”环保进程的支持、引领和指导作用，反映了经济效益与社会效益、环境效益的协同和统一。

　　发展绿色金融可以加快形成节约资源和保护环境的产业结构和生产方式，助力实体经济和社会全面绿色转型，落实产业、科技、实体经济与金融结合、实现创新驱动发展战略，激发民间投资活力、形成存量资产和新增投资的良性循环。具体到物流地产和其他绿色建筑领域来说，可将绿色建筑、节能减排、科技创新、绿色建材、绿色消费等相关产业和项目纳入绿色金融支持范围、绿色政策激励范围和绿色信贷、绿色债券等绿色金融标准规划中。

　　2018年，中国人民银行和中国证监会等主管机构指导成立了绿色债券标准委员会，进一步完善了绿色债券的评估认证、绿色债券的信息披露以及其他与绿色债券发行相关的自律管理，有效促进了市场规范健康发展。目前，我国绿色债券发行规模处于全球领先水平。2022年，我国绿色债券发行量高达1.76万亿元，同比增长32.8%，位列全球绿色债券市场发行规模前三。与此同时，对绿色金融的监管制度体系也日趋完善。2022年7月29日，绿色债券标准委员会发布《中国绿色债券原则》，标志着国内标准的进一步统一并与国际接轨，大幅度提升了绿色纯度。

　　从中国物流地产的发展空间和全球领先的绿债发行市场地位来看，绿色债券对物流地产的绿色转型也至关重要。根据相关规定，绿色债券有四个核心要素：一是募集资金用途。绿色债券的募集资金需 100%用于符合规定条件的绿色产业、绿色经济活动等相关的绿色项目。绿色项目认定范围应依据中国人民银行会同国家发展改革委、中国证监会联合印发的《绿色债券支持项目目录（2021 年版）》，境外发行人绿色项目认定范围也可依据《可持续金融共同分类目录报告-减缓气候变化》《可持续金融分类方案-气候授权法案》等国际绿色产业分类标准。

　　二是项目评估与遴选。募集说明书等文件需要披露绿色项目的具体信息，内控方面还要求披露项目遴选的职责划分、具体实施过程等。第三方评估认证机构作为绿色债券市场的“看门人”，需大力防范“洗绿”“漂绿”行为。

　　三是募集资金管理。开立募集资金的专项监管账户，全流程追踪募集资金流向。闲置募集资金可进行单期投资期限小于12个月的安全性高、流动性好的产品，如国债、政策性银行金融债、地方政府债等。绿色债券募集资金用途变更后投向的项目，仍需满足绿色债券募投项目要求。

　　四是存续期信息披露。债券存续期内应按年披露上年募集资金使用情况，鼓励提高披露频次为每半年或每季度，现行的最低披露频次为按年披露。

　　通过适当的经济激励措施和制度安排，绿色债券等政策工具也有望不断增加物流地产企业和项目从事绿色经济活动的收益、降低和补偿其相关风险，推动物流地产资源环境成本内部化、企业市场价值精确化，引导企业自发减少具有负外部性行为、增加正外部行为，协助企业解决在绿色低碳化转型、绿色融资和绿色运营过程中存在的增量成本与增量收益之间的时间错配、权益错配、技术错配，促进绿色可持续发展，并反过来不断推动形成和完善与绿色发展更为相容的绿色金融制度。（作者米阳为仲量联行华北区研究部负责人，纪明为仲量联行华北区研究部董事）