物流地产受资本青睐，建信信托联手万纬物流并购两处资产

物流地产正成为不动产投资领域中的重要板块，信托公司也要加速入局。

近日，建信信托对外披露，已联合万纬物流及信建赢石成功并购上海、宁波两处核心物流资产。

公开信息显示，本次并购交易资产来源为前期发行的类REITs产品，两处物流资产建筑面积合计约9万平方米，未来将优先通过公募REITs实现退出。

本次并购合作方万纬物流是万科集团旗下从事物流仓储服务及供应链解决方案的专业机构；信建赢石则是建信信托与美国信安集团合资成立的物流投资管理平台。

4月18日，万纬物流方面向界面新闻确认，上述两处物流资产分别为万纬上海浦东临港园区和万纬宁波北仑新碶园区，但交易价格暂不便透露。

去年9月，万纬物流首席合伙人、董事长张旭告诉界面新闻，华东区域除上海市场外，也十分看好宁波的潜力，万纬会进一步在此布局。

近两年，由于物流地产在疫情影响下展现出较强的抗风险能力，成为收并购市场中的重要标的。

比如去年11月，普洛斯宣布“普洛斯中国收益基金VI（GLP CIF VI）”完成募集，基金资产管理规模为76亿元，将投资于中国19个城市的20处物流园区，可租赁面积约213万平方米。

同月，黑石房地产基金持有及管理的资产管理平台龙地也宣布即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米现代仓库的收购。

就经营表现来看，2022年以来，仓储物流类业绩受经济周期波动影响较小，收入平稳，因此能获得不少投资机构的青睐。

以万纬物流为例，据万科3月30日发布的2022年度报告，其物流业务(含非并表项目)实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%。其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入14.0亿元，同比增长46.7%。

截至2022年末，万纬物流累计开业项目可租赁建筑面积964万平方米，其中高标库可租赁建筑面积846万平方米，稳定期出租率为90%，冷链可租赁建筑面积118万平方米，稳定期的使用率为75%。

过去一年，万纬物流新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。

亚太区最大不动产管理公司易商红木ESR也不例外。2022年，ESR出租的物流空间达460万平方米，电子商务加速发展及供应链韧性刺激市场对大型现代化物流空间的需求，在新租约中占76%。

不仅如此，物流地产的投资回报率也较为可观。数据显示，2022年的仓储物流类REITs的可供分配情况相对稳定，累计派息比率在4.5%至5%之间。

截至2023年3月末，在国内所有的公募REITs行业中，仓储物流整体表现较好，上市以来的涨幅高居首位，为25.51%，高于园区设施的23.91%、能源基础设施的16.49%以及保障性租赁住房的11.79%。

在万科的业绩推介会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖也公开表示，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模25万平方米左右，已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs。

值得一提的是，中金普洛斯REIT第一次扩募并新购入基础设施项目已于近日正式获批。

据界面新闻了解，本次扩募将新购入3处仓储物流园区，建筑面积合计约45.2万平方米，项目分别位于山东省青岛市、广东省江门市及重庆市，如普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园以及普洛斯（重庆）城市配送物流中心。

完成新购入基础设施项目后，普洛斯REIT基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米。

当物流仓储类公募REITs发展趋势向好后，ESR、宝湾物流等也准备将仓储资产推动上市。

可以看到，物流地产愈发受到境内核心资本的关注，过去物流地产市场的主流核心参与者以外资背景为主的局面被打破，预计还会有更多参与者进入，进一步提升物流地产市场的流动性。

同时，随着这一领域赛道竞争愈发激烈，“强者愈强”的行业格局有望形成。