京东产发21亿并购英国物流资产

在向港交所递交IPO招股书不到一个月，京东集团旗下的京东智能产业发展集团（下称“京东产发”）计划再次出手英国，开启“买买买”模式。

4月24日，市场消息称，京东产发将斥资2.5亿英镑（约合21.43亿人民币），收购高盛位于英国的大型物流资产包。

据了解，该资产包共包括面积为110万平方英尺（约10.2万平方米）的大型园区Prospero Ansty Park，位于英格兰考文垂；以及一个面积55万平方英尺（约5.1万平方米）的物流仓库，位于英格兰普雷斯顿。

其中，Prospero Ansty Park园区共有两期，包括办公空间、工业工厂和物流仓储空间。第一期目前已招募到不少租客，第二期将于2024年初完工。

一名知情人士向记者确认了上述消息，表示京东产发的这项收购正在接触过程中。

这是京东产发在宣布赴港上市后最值得关注的一件事。有业内人士称，此次交易金额将刷新今年中资投资英国的最高纪录。

今年3月30日晚，京东集团宣布拟分拆旗下两个业务京东工业和京东产发在港交所主板独立上市，当天京东工业和京东产发分别向港交所递交IPO招股书。

上市前，京东集团持有京东工业78.01%的股权，持有京东产发74.96%股权。分拆完成后，京东集团依然持有京东工业和京东产发50%以上股权，两家公司仍然属于其子公司。

京东产发成立于2007年，独立运营于2018年，聚焦于物流基础设施并布局多元化产业园区，是京东集团内智能物流仓储平台的唯一开发持有者，其主要资产是物流基础设施，包括京东旗下大型智能物流中心亚洲一号。

近年来，京东产发盈利能力逐渐增强。招股书显示，2020年到2022年，京东产发业务毛利率为39.4%、64.3%和70.6%。

过去三年，京东产发实现收入5.82亿元、7.987亿元、23.2亿元。在业绩期经调整净利润28.8亿元、22.4亿元和31.1亿元。2022年，京东产发完成了对中国物流资产的并表，这一平台贡献了7.93亿元租金收入。

在2021年，京东产发以40亿港元收购了中国物流资产26%股份，此后发起强制收购，中国物流资产在2022年中退市。

据相关统计，截至2022年12月31日，京东产发的园区总数量已达236个，总资产管理规模达937亿元，总建筑面积约2330万平方米，这一管理规模位居行业前列。

规模的快速提升，很大程度源于京东产发在世界范围内大举收购资产组合。

这笔交易如果最终完成，将是最近一年内京东产发在英国收购的第三个资产包。

2022年10月27日，斥资4400万英镑（约合3.68亿人民币，收益率为4.7%）收购了英国连锁超市Tesco位于英格兰北部城市唐卡斯特（Doncaster）的一个配送中心。该物流中心是温控仓库，面积为444,180平方英尺，约41265.67平方米，此前为Tesco租赁。

2022年7月22日，京东产发再斥资约6000万英镑（约合5亿人民币）买下米尔顿凯恩斯（Milton Keynes）的物流仓库，位于伦敦卫星城。该仓库曾是John Lewis的配送中心，面积约33538平方米，卖家为英国保险公司标准人寿安本（Abrdn）。

频频斥资收购物流资产，京东产发看起来弹药十分充足。此前，京东产发欧洲区负责人Cen Shen曾表示，“收购英国仓库的投资，能够带来强劲的租赁回报和增值潜力，在未来几年会继续在英国和欧洲投资优质地段的资产。”

在最新的招股书中，京东产发也提及，除加强国内战略布局外，还计划扩张海外市场的业务，在战略层面选取的第一海外市场是东南亚。公开资料显示，京东产发已在在印尼投资管理了20个物流园，整体规模超过40万平方米。

这也意味着，京东产发还在继续加快全球化扩张，投资属性加强。因此，长期以来京东产发的“其他收入及收益净额”均明显高于营业收入，同时净利润也持续高于营业收入。

很明显，虽然京东产发一直也在努力实现“轻资产化”，但当前的发展依然偏向“重资产”。招股书显示，2022年京东产发投资活动产生的现金流量净额为净流出达221亿元。

在用于中国物流资产收购作出的银行贷款，以及应付京东集团贷款影响下，京东产发的流动负债净额由截止2021底的82亿元增至截止2022年底的193亿元，流动负债总额占总资产比例为30.65%。

整个2022年，京东产发新增投资物业达115亿元，持续不断的大额支出，使得2022年京东产发的现金及现金等价物减少约16亿元，年末现金余额只剩下约11亿元。

另外，京东产发对于京东集团的依赖程度虽已逐年降低，但依然不可忽视。据其招股书显示，过去三年，京东集团及其关联公司产生的租金收入分别占京东产发于相应期间收入总额的68.1%、64.8%及47.4%。

作为服务实体经济的物流地产和产业园区，早已成为兵家必争之地。除顺丰、邮政等物流商外，还有商普洛斯、安博、宝湾、丰树等传统物流地产运营者，国内房地产商企业也有招商、远洋，还有国际资本黑石子公司龙地、摩根士丹利房地产均在这些领域进行布局。

面对如此激烈的行业赛道，京东产发的主营业务如何实现快速“造血”，如何成功IPO且保证可观的估值，在面对行业内竞争与内部运营挑战中继续保持增长态势，仍是外界关注的焦点。