经济复苏加速 北京仓储物流市场持续活跃

在消费回暖叠加产能增加影响下，今年以来，北京仓储物流市场租赁活力稳步增强。

据了解，北京从去年开始仓储物流供地明显增加，缓解了此前供不应求的态势，为有升级需求的租户提供了更多选择。

业内人士指出，北京以其重要的消费市场和战略地位将持续吸引企业入驻。此外，以汽车、医药等先进制造业为代表的产业发展将推动高标仓需求不断增长。未来，供不应求仍是北京仓储物流市场的主基调。

需求复苏促成交活跃

根据市场机构世邦魏理仕的统计，今年一季度，北京仓储物流市场录得多笔产业相关大面积成交，市场整体空置率环比回落0.8个百分点至15.6%。

与此同时，一季度租金涨幅环比持稳，平均租金同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米56.9元，其中顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅仍旧保持领先。

“消费、餐饮类的仓储物流需求最先复苏。”世邦魏理仕华北区产业地产部负责人李虹表示。据她介绍，餐饮类需求在今年疫情因素消除后快速恢复，带动了冷链和生鲜需求上升。

此外，据李虹介绍，疫情三年，重奢类品牌的仓储物流需求增长明显，原因与奢侈品巨头积极布局中国、拉低中国与海外价差有关。“反映到仓储物流市场上，我们去年帮爱马仕在北京又重开了一个仓储物流中心。目前我们手头在帮一个高奢珠宝品牌寻找新增的location（地点）。”

值得注意的是，随着经济的恢复，今年以来，北京仓储物流市场录得多笔产业相关大面积成交，涉及汽配、医药、其他制造业等。李虹指出：“随着大健康行业的深入发展，整个医药物流板块需求从去年底表现出强劲的增长势头。”

供不应求仍是主基调

根据2020年发布的《北京物流专项规划》，北京市将着力打造“大型综合物流园区（物流基地）+物流中心+配送中心”+“末端网点”的“3+1”城市物流节点网络体系。

据了解，北京现有物流基地共四个，分别是：顺义空港物流基地+天竺综合保税区、通州马驹桥物流基地、大兴京南物流基地、平谷马坊物流基地。未来三年北京90%的高标仓新增供应将集中在这四大基地。

据世邦魏理仕的估算，2023~2025年，北京预计将共有约69万平方米的新项目交付，整体供应水平将较此前三年（2020~2022年）减少30%。

从子市场分布来看，据李虹介绍，平谷是北京近两年仓储物流比较热门的区域。“尤其是一季度，区域内有三块物流用地出让，总出让面积已经超过2022年全年。”

作为新兴区域，平谷已经吸引了各方关注。李虹解释道：“现在在北京市场，一手的、完整50年产权的物流用地非常稀缺，对于投资方而言是很好的投资标的；对于开发商而言，平谷属于北京行政区范围内，与环京的物流用地相比有很大的吸引力；对于租户而言，平谷目前的租金水平与环京市场相比并不算高，且可以缩短物流配送成本，性价比高。”

除了平谷外，北京大兴机场、大兴空港等区域都会是慢慢崛起的新兴区域，李虹表示：“北京未来仓储物流市场会呈现多点开花的局面。”

在需求侧，北京以其重要的消费市场和战略地位将持续吸引电商和第三方物流企业进驻扩张。此外，近年来加速发展的汽车、医药等先进制造业有望成为高标仓需求的新增长点。

世邦魏理仕认为，供不应求仍将是北京物流仓储市场的基调，并将推动高标仓租金以每年2%~4%的增速稳步上涨。以今年一季度密云入市的高标仓项目为例，该项目的交付带来了6.9万平方米的新增面积。李虹透露：“从入市的那一刻起，它的出租率就已经达到了70%左右，现在只剩下2万平方米左右待租面积。”

据她介绍，未来六个月，北京顺义及大兴京南等子市场将迎来合计18.8万平方米的新增供应，充沛的新增供应将有效缓解全市长期供应不足的市场状态。

北京仓储物流用地供应增加后，为有升级需求的租户提供了更多选择。以北京平谷子市场和环京的廊坊市场作比较，据世邦魏理仕的统计，双方最好的区域价差也只在10%到15%之间。

与此同时，从去年开始，北京的物流用地供应明显增加后，为环京市场的去化带来一定压力，廊坊市场去年曾一度达到60%的空置率。不过，据李虹介绍：“一些组织管理能力比较强的开发商，其实只用了不到一年时间，就把新、老项目做得非常好了。”

根据世邦魏理仕的统计，截至今年一季度，廊坊连续第八个季度供应放量，一季度于广阳入市14.5万平方米的高标仓储项目。同时，成交租赁不再局限于第三方物流，而开始向多元化发展，除了66%新租面积来自于第三方物流外，34%来自工业制造业。一季度净吸纳量录得4.1万平方米，除来自于近京的廊坊经开区子市场外，安次及固安子市场亦有表现。

而天津市场新增需求则仍处低迷，今年一季度天津蓟州竣工第一个高标仓储项目，带来16.5万平方米的新增供应。受环京供应持续增加影响，以成本为导向的搬迁活动成为近期天津租赁成交主力，主要体现在消费品及第三方物流上，两者各占据新租总面积的40%。

据世邦魏理仕预计，未来六个月，将有83.2万及84.6万平方米的新增供应分别交付在廊坊及天津市场，租户议价能力依然较高。李虹认为，激烈的竞争环境将倒逼开发商提升招商和运营能力，来满足投资人对其出租率和现金流的要求。