报告指出，商业地产供需平衡逐步改善 大宗物业交易额有望继续增长

报告指出，2025年全国主要城市办公楼市场净吸纳量同比提升12%至215万平方米。新设立和扩租交易面积同比分别增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹，市场底部复苏的信号渐强。

世邦魏理仕预计，2026年办公楼需求将继续稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10%—15%。科技、金融和消费将是推动需求扩张的主力行业。

2025年，在出口韧性和“以旧换新”政策共同利好下，全国高标仓净吸纳量突破1000万平方米，创历史新高。展望2026年，仓储物流市场受“以旧换新”边际效应减弱及跨境电商自建仓分流等因素影响，净吸纳量或将高位回落20%至800万平方米，同时，新增供应亦预计同比小幅下降。

租赁需求方面，“健康经济”“美丽经济”和“情绪经济”等新兴消费主题表现抢眼。根据世邦魏理仕样本统计，2025年医美、户外运动、宠物和二次元相关业态新开业门店数量同比增速均达到20%以上，2026年仍将保持快速扩张；2025年美发、养生按摩等居民服务类业态的租赁需求增长18%，显示服务消费的结构性提升空间。

报告还称，2026年—2027年零售物业供应将迎来开业高峰与项目调改的叠加期，优质零售物业新增供应继续保持充裕；而在需求端，品牌将继续在拓店与整合间寻求平衡。世邦魏理仕预计主要八城的净吸纳量同比增长11%，整体租金仍面临下行压力。受益于核心商圈的更强韧性，京沪两地的租金跌幅将收窄至1%以内。

2025年，中国大宗物业投资市场整体延续审慎基调。全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%，而结构性机会催生出零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易支撑全年交易总额同比增长12%至2547亿元。

展望2026年，世邦魏理仕认为，不断增强的资产价格吸引力和融资环境的明确改善将为市场注入新动能，全国大宗物业交易额有望录得5%—10%的小幅增长。监管层上调并购贷款成数、延长贷款期限，以及公募REITs对净现金流分派率要求的调降，释放出改善商业地产融资的明确信号。资金面和公募REITs市场的积极变化将推动资本化率迎来重要的趋势性节点，2026年资本化率水平有望在连续多年上行后迎来高位企稳。