市场前景广阔 物流地产入局玩家渐趋多元

      “优化商贸流通基础设施布局，加快数字化建设，推动线上线下融合发展，形成更多商贸流通新平台新业态新模式。”日前发布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》中，建设现代流通网络作为推进市场设施高标准联通的一项重要举措被提出。

　　由于在国内经济社会发展中的作用愈发凸显，近年来流通体制改革与体系建设在多个重要政策文件中被提及。广阔的市场前景及发展机遇面前，相关领域的布局热情日益高涨，近年来物流地产的发展即可窥见一斑。

　　第一太平戴维斯日前发布的《中国物流地产》专题报告指出，当前我国人均拥有甲级物流设施约0.06平方米，相比美国、日本、澳大利亚等国，我国未来仍存在广阔的增容空间。市场前景面前，物流领域入局玩家渐趋多元，一改过去由境外资本主导的局面，近期市场上出现一些境内投资者和开发商进入或扩大在该领域的布局。

　　市场前景广阔

　　物流体系备受重视，与其在经济社会发展中的特殊作用不无关系，可以说，从生产要素的流通到最终产品的运输，都将依赖物流体系的建设和完善水平。

　　近年来，多项政策支持物流体系建设与发展，意在推动物流模式向现代化发展，其中多项政策均与完善物流基础设施、税收和技术有关。

　　“十四五”规划中，流通体系建设也在形成强大国内市场、加快数字化发展以及全面推进乡村振兴等多个方面被提及。在畅通国内大循环部分，规划明确提出要深化流通体制改革，畅通商品服务流通渠道，提升流通效率，降低全社会交易成本。加快构建国内统一大市场，对标国际先进规则和最佳实践优化市场环境，促进不同地区和行业标准、规则、政策协调统一，有效破除地方保护、行业垄断和市场分割。

　　“政府已出台多项政策及规范，并将物流列入新基建领域，支持相关投资与建设，同时以此促进欠发达地区发展。通过降低物流成本、为关注消费的中小企业创造经济活动等方式缩小城乡差距。”第一太平戴维斯在上述报告中指出，新物流设施的铺设将采用明确的自上而下的方式，且拥有长期愿景，包括在2025年之前建成150个先进物流枢纽、根据农产品产出需要建立30个全国性和70个区域性冷链物流基地等。

　　支持政策持续发力背景下，近年来相关领域发展迅猛。第一太平戴维斯上述报告指出，2015年以来，我国物流仓储成交额（仅包含超过人民币1亿元的仓储物流及冷链物流成交）连续大幅上升，已由2015年的50亿元左右升至2021年超300亿元。

　　同时，第一太平戴维斯上述报告指出，人均拥有甲级物流设施方面，日本为0.2平方米，美国为0.8平方米，澳大利亚为1.3平方米，相比而言，我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，未来仍存广阔的增容空间

　　克而瑞日前发布的研究报告也指出，受消费市场提质升级、电子商务兴起以及制造业稳步增长等多重因素驱动影响，不断衍生出了物流地产的新需求。而当前国内物流仓储的人均面积和效率均低于发达经济体，短期处于供不应求的状态，拥有广阔的市场前景和相对可观的投资回报率

　　多元投资者入局

　　克而瑞方面指出，物流地产是投资商根据物流企业客户需要，选择合适地点，所投资和建设的物流设施。简单讲即是指物品在流通中所栖身的场所，范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。投资主体既可以是房地产企业，也可以是物流商、电商或者专业机构投资者。

　　第一太平戴维斯上述报告指出，近年我国物流仓储成交趋势表明，过去由境外资本主导的投资局面正日益改变，近期市场上出现一些境内投资者和开发商进入或扩大在该领域的布局，预计在市场整合之前，参与者的数量还会进一步增加。

　　“目前物流地产的参与者主要可为物流商（专业的物流地产开发商）、房地产开发商、基金机构以及电商企业等四类。”克而瑞方面也指出，当前物流地产受到各路资本青睐，热度始终不减，尤其在地产行业的寒冬之下，已有不少房企开始转道物流行业，试图打开新蓝海。

　　由于各方参与者核心竞争优势各有侧重，根据不同开发环节，愈发呈现专业分工趋于细化的合作模式，真正实现规范化、专业化、现代化的产业经营管理。从房企布局来看，万科、远洋以及龙湖等房企已先后开展布局，碧桂园创投入股滴滴货运，绿地金融入股东航物流等动作不断，物流地产行业新进入的房企竞争者逐渐增多。

　　克而瑞方面指出，当前，房企布局物流地产主要有房企主导、与物流商合作经营、房企只做单一角色（代建方或投资方）等三种模式，其中房企独立开发参与全产业链，普遍面临资产重、退出难等瓶颈。