能源基建带动北京商业地产去化 廊坊仓储物流需求暴涨

受到能源、基建等行业的火热，北京部分商业地产去化率增加。机构发布的数据显示，能源及基建类企业升级搬迁以及扩租表现持续向好，成为拉动商业地产去化的主力军。同时，记者注意到，后续北京还将针对能源企业建设新的产业园区，相关规划已经提上日程。

尽管市区内写字楼的空置率依然让市场“焦虑”，但临空经济区的仓储物流市场却较为抢手。其中，廊坊由于承接了北京外溢需求，仓储物流出租率“水涨船高”，季内廊坊全市净吸纳量爆发式增长至34.6万平米。此外，上半年北京大宗交易额同比上升20%，业内认为，北京物业投资迎来了空前的窗口机会。

能源基建类企业成去化主力

记者注意到，二季度，北京写字楼市场又增加了活力，位于通州区域的3个新项目交付使用，新增写字楼租赁面积达到14.6万平米。世邦魏理仕方面对记者表示，北京上半年新增供应共完成全年总量1/5。

世邦魏理仕方面表示，市场问询量和带看量经历了一季度的集中释放之后，在二季度回落至常态水平。数据显示，伴随着前期启动交易的陆续落地，本季新租交易面积总量环比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。此外，市场近六成新租交易来自搬迁需求，扩租数量环比小幅增加。

自今年开年以来，能源类企业便备受关注。世邦魏理仕发布的数据显示，二季度，新能源、基建类国有企业的升级搬迁以及扩租活动表现持续向好。除此之外，医药以及生命科学领域企业的租赁需求同样保持稳健。

记者注意到，近期北京的产业园区有向能源方向发力的打算。今年5月底，北京市房山区有关负责人在中关村新型储能及氢能产业发展论坛上表示，将参照北京现有的两个国际产业园，筹建北京中法新能源与新材料协作产业园，力争用3到5年的时间将其打造成为北京具有影响力的国际合作产业园区。

上述负责人表示，新园区将在房山区北部起步，主要承接氢能等产业项目。此外，房山区南部将与亦庄经开区建设国际合作的半导体高端材料基地，主要面向光刻胶、电子特气等集成电路上游材料。

“5月份举办的北京中关村论坛以及近期陆续出台的针对高精尖产业发展的资金奖励政策，有望进一步促进科技创新、产业升级和科技成果转化，提振企业发展信心和加快新租需求落地。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、办公楼部负责人袁慧向记者表示。

廊坊临空经济区高热

从数据上看，当前北京优质写字楼的空置率依旧呈现上升状态。世邦魏理仕发布的数据显示，全市写字楼空置率因为新增供应面积入市环比上涨0.5个百分点达到19.6%。不过，在较冷的写字楼生态中，仓储物流市场却较为火热。

记者注意到，二季度，北京仓储物流市场无新增项目交付。世邦魏理仕方面表示，季内仓储物流市场租赁成交以第三方物流为首，伴随小部分批发零售以及医疗冷链需求。数据显示，租户因成本外溢搬迁的需求强烈，加上部分近期入市的新增项目由于自身特殊原因去化缓慢，季内净吸纳量环比下降77%但仍录得正值，为2.0万平米。

公开资料显示，仓储物流自今年开年以来便维持着较高的热度。中国物流与采购联合会发布的数据显示，中国仓储指数连续5个月位于50%以上的扩张区间，并且新增订单指数和平均库存周转次数指数有所回升，这表明仓储需求稳中有增，且业务活动活跃度增加。

值得关注的是，长久以来负责承接北京外溢需求的廊坊仓储物流市场十分抢手。数据显示，二季度廊坊临空经济区入市10.2万平米的高标仓储项目，受益于北京需求外溢，且恰逢各大头部电商企业及第三方物流备战年中大促，季内廊坊全市净吸纳量爆发式增长至34.6万平米，而第三方物流占据总新租交易面积的54%。

大批量企业入驻廊坊使得廊坊仓储物流市场空置率快速下滑。世邦魏理仕数据显示，截至二季度末，全市空置率环比大幅回落9.5个百分点至50.2%，其中以北三县、安次以及新兴子市场临空经济区表现最为活跃。

大宗交易频现

除了仓储物流市场表现度较好之外，北京大宗交易市场表现同样可圈可点。世邦魏理仕发布的数据显示，在整体宏观经济温和复苏的大环境下，北京物业投资市场上半年共录得14笔大宗交易，交易总额同比上升20%达到105.1亿元。

记者了解到，5月底，居然之家发布公告表示，公司全资子公司拟收购远洋未来广场。整笔交易包括主体物业、产权车位、人防工程及相关附属设施，收购金额合计达到19.63亿元。除了该笔资金较大的交易之外，中资地产基金还在CBD区域购入了一座成熟且收益稳定的长租公寓。

在世邦魏理仕看来，从投资物业类型来看，近日公募REITs扩容并将“消费基础设施”纳入底层资产范围，在此背景之下，二季度零售物业交易占比高达物业投资市场的65%。除了上述提到的两笔交易之外，以产业园区、工业物流、长租公寓、生命科学地产为代表的新经济板块具有成交贡献。

“随着卖家处置资产意愿增强和出售物业计划实施，一方面，越来越多优质的核心资产投放到市场，另一方面，卖方在价格和资本化率上进一步松动并与买方要求接近。尽管当前双方价格预期仍存在差距，但北京办公、零售、物流等各类物业投资市场空前的机会窗口期已全面开启。”世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人李浩对记者说。