快递物流快要卷到头了 国内物流地产正成下个投资风口？

物流行业的高速发展，也带火了周边配套产业。

近日，包括顺丰房托、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等陆续发布二季度业绩报告，稳定的出租率支撑仓储物流经营表现稳健，体现出一定的抗周期能力。尤其随着疫情后经济回暖，国内物流地产市场再续高关注度。

在中国电子商务的高速发展、房地产市场遇冷等背景下，物流地产被越来越多的企业盯上，并随着物流行业的高质量发展，物流地产“内卷”也越来越严重，赛道分化、园区选址等问题都在考验入局者。

大湾区受追捧

“若干设有完善基础设施细分市场将预期展现出韧性，尤其是包括大湾区的华南地区。”顺丰房托在其二季度财报中如此预判。基于这一预判，顺丰房托在二季度业绩说明会上透露，未来投资将专注于粤港澳大湾区，有望在今年年底公布相关计划。

作为国内核心经济区之一，华南地区持续受到物流地产企业的看好，包括普洛斯、黑石旗下的龙地等都在加码布局。

普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪在接受界面新闻等媒体采访时，也透露了普洛斯在大湾区加码布局的计划。“我们过去对于长三角的投入更大一些，接下来对大湾区的投资建设会加速。理想的状态是大湾区的资产占比能达到20-25%。”赵明琪说。

据普洛斯官方数据，普洛斯中国在建及在运营的物流及产业基础设施面积大约5000万平方米，其中在大湾区就有30多个物流园及产业园，面积约400万平方米左右。

去年11月，龙地披露即将完成对粤港澳大湾区内面积约28万平方米的优质现代仓库的收购，龙地在中国的业务版图也将大幅扩张。回顾龙地成立以来的多笔投资并购，其标的多在大湾区。公开信息显示，龙地在广州、上海等中国主要城市和物流枢纽运营着40多个物流园区。

粤港澳大湾区的GDP总量已经跻身世界湾区前三，营商环境高度开放、消费稳定上涨等原因促进着当地物流设施的发展。CBRE世邦魏理仕的报告指出，粤港澳大湾区物流设施投资市场近年来快速升温，尤其电商消费进一步发展，加之跨境电商的发展等因素，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，带来更多投资机遇。

物流及产业基础设施是产业链的底盘，也是支持产业升级、推动新经济发展的重要支点。国家发展和改革委员会综合运输研究所所长汪鸣表示，物流的产业价值在特定的空间发挥到极致，将会形成“枢纽经济价值”，即物流要素聚集起来形成产业集群，通过提高物流的辐射能力，带动相关产业发展。

在经济增长的带动下，大湾区物流地产的租金相对稳定。据仲量联行近日发布的《2023年第二季度物流地产市场概览》，尽管多个城市的租金在去化压力的影响下呈现不同程度的下跌，华南地区和长三角地区部分城市的租金仍保持稳定，其中二季度包括大湾区的东莞、佛山、深圳以及长三角地区的无锡、苏州、上海租金同比增长在1.5%至3.8%之间。

多方入局，竞争激烈

从普洛斯2003年进入中国市场，到2017年黑石成立龙地，再到如今国内多只仓储物流REITs上市，物流地产的玩家越来越多，社会资本、专项债、产业扶持资金等从多个领域入局。顺丰房托在其二季度财报中预测，物流资产的新供应量将在今年迎来高峰。

所谓物流地产，大多是做基础空间租赁，服务当地产业和物流企业。以顺丰房托为例，顺丰房托的投资组合包括4项现代物流物业，香港青衣物业、湖南长沙物业、广东佛山物业、安徽芜湖物业。这些资产均位于主要的物流枢纽地带，为支持顺丰的物流运营而建。根据顺丰房托发布的财报显示，公司上半年收益为2.236亿港元，同比增长13.2%。出租率为98.2%，投资组合估值为73.776亿港元，与去年持平。

嘉实京东仓储基础设施REIT也是在相似的商业运作下应运而生。嘉实京东仓储基础设施REIT资产包包括位于廊坊经开、武汉东西湖和重庆巴南的三处物流园区。今年第二季度，嘉实京东仓储基础设施REIT底层资产出租率100%。结合第一季度来看，上半年嘉实京东仓储基础设施REIT收入约5000万元，净利润约1670万元。

而以百世物流、德邦物流、极兔等快递公司以及电商平台为主要客户的中金普洛斯REIT上半年合计收入近2亿元，净利润约1730万元。

地产企业也纷纷入局。2017年，黑石集团在中国设立物流基础设施管理平台龙地物流。这几年发展迅猛的宇培、万纬、宝湾和易商等国内背景的品牌正在追赶以普洛斯为龙头的传统外资品牌。

中国已经成为世界上最大的电子商务市场，全球市场份额约达40%，带动物流地产高速发展。惠誉评级亚太区企业评级高级董事金泰伦也告诉界面新闻，全球及中国零售从线下转向线上，加上全渠道的转变增加了对现代物流设施的需求，由于过去3年新冠疫情的限制，这些需求因素大幅提前。

而对于房地产企业跨界入行，金泰伦分析称，过去18个月缺乏其他房地产投资机会，住宅房地产表现恶化，办公楼和零售房地产表现也受到影响。从融资角度来看，物流地产通常被归类为基础设施部门，这可能让许多业主更好地获得银行融资。

物流地产的火热还在不断衍生出新的机会。仲量联行的报告指出，随着物流用地稀缺资源属性的日益显著，在各地政府的政策推动下，更多的仓储+厂房混合型项目在近期逐渐入市。

分化明显，内卷加剧

物流地产的火热也吸引了一波波投资热潮，但市场竞争逐渐加剧，同时高标仓的储备略显不足，投资热度出现分化。

冷链是当下物流园区建设中的重点项目之一。今年5月，东莞市麻涌镇普洛斯东莞新沙物流园开业。东莞市麻涌镇经济发展局局长史力军就此表示，普洛斯东莞新沙物流园的建成有利于完善东莞的冷链物流配套，支持当地餐饮产业结构升级。万科旗下的万纬物流也受益于冷链市场。今年一季度，该公司冷链营收14亿元，同比增长46.7%，远高于总营收17.9%的增速。

不过，高标准仓储物流设备（以下简称为“高标仓”）供应总体上仍存在缺口，也给行业带来了机会。

我国现代仓储物流设施起步较晚，相对于传统仓库，高标仓身兼储存保管、装卸搬运、货物配送等多种功能，处于物流的中心枢纽。如果高标仓占比过低，会造成物流成本居高不下。

还有行业调查显示，物流地产此前几年跨步太大，如今预期的投资回报率并不理想，出现大面积空置。此外，很多地方存在过度建设的问题。

金泰伦认为，过去5年物流地产的供应和运营商急剧增加，业主发现与其他房地产投资一样，仓库选址非常重要，一些公司试图将重点放在一线城市到二线城市，但这些地点越来越难以获得。“位置不太好的资产面临租金压力。”金泰伦说，他还表示，全球投资者对中国房地产投资的需求似乎也在下降，这导致近期交易活动减少。

赵明琪也分析称：“2018年是行业的一个分水岭。之前伴随着商流的变革，物流地产一直处于高速发展期，吸引大批玩家进入。2018年后，行业从高速发展转向高质量发展，物流地产不再是比如何建房子、如何选址那么简单，玩家的能力开始出现分化。”