空置率上升、土储无法动工，物流地产商ESR分拆项目上市补血

随着近两年中国公募REITs的发展，物流地产在境内上市成了一些企业新的选择。

3月6日，亚太区最大物流地产平台ESR易商红木（01821.HK）发布公告称，此前计划将旗下位于江苏昆山的3个物流项目通过公募REITs形式在上交所上市，已获得香港联交所确认，公司可进行建议分拆事项。

ESR要分拆的3个物流项目，即江苏富莱德仓储有限公司一期、二期及三期，均位于苏州昆山市花桥镇，总建筑面积超过42万平方米，目前由其透过江苏富莱德仓储有限公司（项目公司）全资拥有。

去年12月13日，ESR就发布公告称，正考虑透过公开募集基础设施证券投资基金，将这3个物流项目在上交所分拆上市。

彼时，ESR集团董事总经理、资本市场和投资者关系主管Chang Rui Hua曾对外表示，这一策略的目标是为旗下成熟的物流资产的投资者提供非公开和公开的（退出）平台。

当前在基础设施REITs试点的推广推动下，物流等产业地产无疑迎来了更大的发展机遇，也有了通过资本市场实现退出的通道。今年2月份，京东仓储REITs登陆上交所，募集资金17.57亿元，这给了物流地产运营商一个参考案例。

但从近两年国内仓储物流供需来看，市场新增供给大于需求，使得物流地产行业空置率呈正增长，在2021年达到18.68%。

ESR近期也面临不小的压力。一位业内知情人士告诉界面新闻，旗下项目空置率显著上升、一些土地储备无法动工是当前ESR遇到的经营难题。

因此将旗下优质项目分拆上市，对ESR而言能盘活资产，增加现金流和改善运营状况。

IPG中国区首席经济学家柏文喜向界面新闻表示，此次上市获得确认，对ESR意味着可以将此前在这三个项目中的投资沉淀得以成功退出，并获得相应的收益，回流的现金也能再去进行迭代投资，布局与新的资产组合。

此次ESR要分拆上市的三个物流项目，是这家公司在国内的资产中较为优质、运营也较成熟的项目。

公开信息显示，这三个物流项目的一期建筑面积为135081平方米，2011年竣工，租赁到期时间2054年；二期的建筑面积85508平方米，2013年竣工，租赁到期时间2056年；三期建筑面积206418平方米，2017年竣工，租赁到期时间2056年。

据ESR在2019年公开的招股书内容，截至2019年6月30日，富莱德一期估值为1.31亿美元，租用率为99%，WALE（加权平均剩余租期）为3.4；富莱德二期估值为8300万美元，租用率100%，WALE为4.3；富莱德三期估值为1.68亿美元，租用率100%，WALE为3.6。

ESR的前身“易商”成立于2011年，背靠华平投资。2016年，易商合并了亚洲现代物流设施投资企业红木集团，成立“易商红木集团”，即后来的ESR Group Limited。

创立之初，ESR管理规模仅有5万平方米，但截至去年6月30日，其营运中及开发中的建筑面积已逾3800万平方米，还有逾440万平方米土地储备；其中，在中国的总资产管理规模为320亿美元，建筑面积约1390万平方米。

在ESR的资管规模中，物流板块占比达到53%，是亚洲最大的物流资产平台，最新市值为587.3亿港元。截至2022年上半年，ESR净利润达到4.2亿美元，同比增长82.6%。

界面新闻了解到，ESR在苏州布局多年，在全市范围内投资了近20个项目。

除上述三个项目外，ESR在苏州还有多个未竣工产业园项目。比如2020年1月，易商集团收购苏相合作区内闲置厂房及土地，完成转让后，在此新建高端装备厂区，即ESR苏相现代产业园，近期将迎来竣工交付。

ESR投资开发的易商花桥智能制造及新零售产业园，位于双华路，占地201亩，总投资10亿元，总建筑面积约30万平方米，预计2024年底竣工。

在上海，ESR也在继续加大布局。去年8月份，ESR与合作伙伴斥资2.68亿元收购了首个生命科学产业园项目，即上海张江生命科学研发产业园。

随着越来越多的开发商、投资者加码物流地产领域，物流资产价值也不断凸显。

柏文喜认为，这一赛道的优势在于因为物流园属于产业用地而地价较低，入园企业的租金支持了项目较好的现金流和收益率，使其具备超越无风险利率的水平进而支持发行REITs的条件。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲告诉界面新闻，较之其他产业，物流地产的原始成本较低，估值更安全，抗风险性强，不像住宅、纯商业等当前面临的巨大压力，未来这一赛道会有越来越多的参与者。

根据仲量联行近日发布的《2023年亚太区投资者意向调查》报告，从资产类型来看，物流与工业地产、长租公寓以及办公楼将成为2023年亚太区三大投资重点。

其中物流地产被认为是资本和贷款净增幅最大的资产类型，其租赁市场需求强劲，租金也在持续攀升，64%的投资者计划在2023年增加对物流资产的投资。

在众多热门物流城市中，上海市以631万平方米的物流仓储项目总存量居全国第一。此外，位于上海周边的城市物流产业发展也走在全国前列，其中以江苏省苏州市较为突出。