房地产企业应转变经营方式迎接新挑战

文 / 现代物流报全媒体实习记者 马敬泽

近年来，我国房地产行业面临着巨大的变革，企业融资困难，开发成本提升，整个房地产市场面临严峻挑战。不过，在挑战背后，我国房地产行业也蕴含着极大的发展潜力，产业的更新迭代，经济的稳中向好，为房地产行业焕发新生机、迈上新台阶奠定了坚实基础。

在这样的背景下，供应链思维成为房地产行业转型的一个很好的方案，能够对供应商选择、降本增效等环节进行有机重塑，为身处困境的房地产行业指明新的方向。针对我国房地产行业的现状、发展前景及供应链思维的融合等问题，在GBTIC绿建技术与投资大会上，广联达平方供应链研究院的专家研究员黄太阳做出了解读。

行业思维回归理性

黄太阳谈到，房地产行业所面临的挑战是一时的，这与我国当前所面临的国际环境有很大关系。在中美贸易战后，国家加大了对高科技产业、制造业的投入，同时为了应对国际不稳定因素带来的挑战，对房地产行业进行了调控。行业在应对国内外环境变化和国家政策变化时并没有及时调整经营战略，仍停留在过去的惯性思维中，实行高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，这种无序扩张的模式在新时期无法适应经济的发展状况。因此在2019年至2021年的两年内，许多房地产企业纷纷暴雷，2021年付款延期、商票兑现违约、原材料价格疯涨等情况的叠加，使供应商企业也不愿继续履约，供需合作信用受损，房地产市场陷入恶性循环。

不过，房地产行业面临挑战的同时也蕴含着机遇，在遭受打击后，整个行业的思维都将慢慢回归理性。首先是市场回归理性，过去，市场对一家房地产企业是否认可取决于其规模和名气，而经过近几年房地产行业变化的洗礼后，市场从过去的唯规模论转向规模与效益并重，更注重企业实际的经营情况。企业将回归理性，在高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”被证明不再适用后，越来越多的企业将会调整经营模式，从以往的高杠杆模式转变为管理增值模式。企业的采购也将回归理性，在采购阶段，企业将更加注重质量与适配性，招采工作向价值链的前后端进行延伸，实现强协同。

如今，许多房地产企业已经意识到了转型的重要性并付诸行动。华润置地表示，将采取多渠道拿地并举，精准投资，提高销售安全系数，力争实现有质量的规模增长。绿城中国也指出，房地产行业机遇与挑战并存，绿城将推动财务指标持续向好，实现稳健经营，走全品质、高质量的可持续发展之路。

由此可见，房地产行业的变革虽然会淘汰部分企业，但这些问题与挑战会促使整个行业进行深刻反思，“过热”的市场将回归理性，更多稳健经营型企业将占据主导，从“土地红利”时代向“管理红利”时代转型，结束无序竞争。

调整战略结构

黄太阳提到，2022年，我国政策的主基调是稳字当头、稳中求进，国家政府工作报告中提出“房子是用来住的”定位，坚持租购并举，以稳定价格满足购房租房者需求，市场增量空间得到保障。根据中国建筑业协会发布的《2021年建筑业发展统计》显示，2021年全国建筑业总产值29.3万亿，同比增长11.04%，市场总量仍在增长，由此可见，房地产行业仍是我国经济的支柱产业。

凝心聚力“十四五”，开启发展新征程。围绕国家重大战略部署和“十四五”规划，我国在水利、能源、交通等方向多管发力，加大国家重点项目和民生工程投资，优化投资结构，适应我国从高速发展转向高质量发展的进程。“十四五”期间，国内新增保障性租赁住房达到800万套，切实保障民生。根据2020年住建部发布的《绿色建筑创建行动方案》，2022年，我国绿色建筑占比将达到70%。未来，我国将长期推动碳达峰、碳中和工作，建筑方式将会向绿色建筑发展，需求量将进一步增大。

在建设社会主义现代化强国的道路上，国家必然会对房地产行业提出新的发展要求。阵痛不可避免，但若能及时调整战略，响应国家号召，房地产行业不仅能成功渡过难关，还将迈上高质量发展的新台阶。

一些行业知名的房地产企业也对市场具备充足信心。万科表示，房地产市场高速增长阶段已经结束，消费属性和民生属性将进一步增强。中海地产表示，房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改变房地产行业大市场的本质。如今，面对新的发展机遇，行业内的标杆企业已经开辟了第二增长曲线，形成长租公寓、文旅康养小镇等新业态，满足人们日益增长的新需求。

重构供应链

在新时代，房地产行业应该如何借助供应链思维进行转型？黄太阳从整体方向、采购商端、供应商端三个方面提出了自己的建议。

在房地产行业供应链转型的方向上，他提出了4点。第一，拥抱政策红利，补足绿色供应链，满足政府保障房的相关要求。第二，优化采集供应链，把降本增效作为企业质量增长的主旋律。第三，培养长期合作供应商，夯实战略供应链。第四，升级数字供应链，通过数字化升级，强化供应链竞争力。顺应国家发展战略，采取数字化手段，在上游各个环节保证稳定与质量，这些都是供应链思维对房地产行业流程的再造。万科董事局主席郁亮指出，房地产过去每个环节都可以外包，但如今行业整体的利润都在下降，若将所有工作都假手于人，每个人都要赚10%，利润就更加微薄，因此，要流程再造，重构供应链。

在采购商端，想要利用供应链思维进行转型，企业应实施数字化管理。房地产企业要做到寻源招采在线化，将招采业务纳入全流程数字化管理体系中，招标前在线寻源、远程考察，建立数字化的供应商名单；招标时进行线上招投标，签订电子合同；招标后实行工程协同物资管理，由此实现采购流程的透明合规。在集采履约层面，要依靠数字化手段，对大宗物资进行全流程跟踪，实施闭环管理。在交易方面，要推进物资交易电商化，将信息流、物资流、资金流、发票流四流合一。

在供应商端，黄太阳指出，伴随着“十四五”高质量发展、绿色建筑标准出台以及国内大循环的构建，我国房地产行业的供应商端正在进入一个新的合作窗口期。面对这个新的窗口期，房地产企业应打造智慧化的营销体系，这需要企业具备4项能力：市场力、品牌力、组织力和数字力。市场力指在线获客、育客的能力，在疫情反复的背景下，线下接触客户的机会变少，想要开拓市场，就要提升线上与客户交流沟通的能力，与客户建立连接。品牌力是针对企业的招投标环节，提升自身信誉和认可度，获得采购商信任的能力。组织力是企业向客户传递价值信息，促进合作的能力。数字力要求企业构建内部订单管理系统，对供货日期、签收人员等信息进行实时更新整理，了解项目进展情况，对流程进行全程把握。

对房地产行业的发展前景，黄太阳主张用增量的眼光看世界。建筑业的需求在增长，只是行业结构、建造方式等要素发生了变化。“一些企业的倒闭、暴雷只是小范围的情况，房地产行业整体仍是良性的，面临如今的挑战，企业要采取一系列举措改变经营方式，开辟新的市场，迎接房地产行业‘下半场’新的挑战。”黄太阳说。